土地市场重回价高者得,中国楼市走向何

只待花开

据悉，9月份，有形之手给各地提示，以后土拍市场不再搞什么限价了，可以“价高者得”。

这也就意味着，未来核心城市的土地价格整体上涨，是趋势所在。

而在这个事情的背后，是从年之后，全国土拍成交金额持续下行。

地方开销越来越大，大量城投债务底部资产全是土地，可以说，牵一发而动全身啊。

上述“提示”说明，有形之手已经接受了一个事实：

未来全国土拍的成交面积彻底拐头往下了。

由于目前全国各地的开支没有办法找到可以替代土地财政的新”工具“，在“量缩”不可逆已经成为既定事实的情况下，只能“价涨”了。

“量缩价涨”，此前我一直强调的逻辑，正在成为现实。

当面粉趋势性上涨的时候，未来的新房（面包）自然也会越来越贵。

事实上，不少地方已经明确撤出了对新房的限价举措，努力确保开发商有合理利润率，这样才有人来买地。

于是，一个新的良性循环模式，正在重塑的过程中：

土地价格上涨——新房售价上涨——开发商合理利润——强化买高价地能力——

按照运行周期，这个循环将在年开始逐步显性化！

除了是因为年开始全国各地的新房交付量明显下降，更重要的是建筑周期最快的也就那个时间窗口开始逐步进入人们的视野了。

所以，年全面对赌中国核心城市楼市”塌陷“的，注定会失败。

当“量缩价涨”的逻辑成为中国楼市的3.0版本，这意味着，未来楼市的分化会非常明显。

手握楼市优质资产的，在熬过年的疫情后修复期，将继续从资产中获益。而那些没有资产的，或者是手握“老破小“的，则面临越来越明显的经济压力。

每每我们说到楼市，就会有人感叹：现在还有多少人有实力买房？

其实，这也是一个“乘数效应”的市场。

就像上海，全市多万套房子，又不需要全部推到市场上交易才可以定义涨跌。只要二手挂牌套数快速跌破10万套，甚至更低，价格异动就会呈现出来。这个逻辑，在其它核心城市也是如此。

只有有点购买力的家庭重新开始买房，确保市面上阶段性可交易的房源有限，价格效应就会明显起来。

土地涨价，房价不涨，这意味着中国的开发商将来都会"吐"。

现阶段确实是有大量开发商遇到了问题，但是，要说这个10万亿人民币以上规模的市场以后没有人做了，谁信？

当眼下开发商领域的行业洗牌完成，这个行业就会进入行业垄断的成熟阶段。每年可以拿的地是有限的，可以造出来的房子数量是有限的。可另一方面，库存的房源越来越老。

这意味着，随着时间的推移，改善需求的满足越来越难，而不是越来越容易。

新房和次新越来越贵，追求的人越来越多，但是，每年供给量就这么多。以全国这么多地方的新中产家庭去追逐国内有限的核心城市的房源，试问，将来岂能不涨？

基于此，未来中国楼市的核心名词是：

分化

当土地价格越来越贵，分化也会越来越明显。这对于购买人而言，也是不太友好的。

选筹选对了，继续享受中国经济腾飞和产业升级成功的红利；选错了，那就只能自认了。

其实，放眼全球发达国家，除了日本这个特例，其它市场在城市化结束后都是要走“量缩价涨”的逻辑的。

我一直怀疑，国内的舆论上是有人带风向的。

谈楼市就说日本，那你真的去东京买好一点的品质房子试一试，你看看便宜不便宜？

另外，美国、韩国、法国、英国、加大那、澳大利亚、新加坡、新西兰等国家的楼市为什么国内没有几个财经声音去对标？

所以，还是先有立场，再有视野。是先假定中国楼市价格虚高、要不行了，再扯日本而已。

房子，毕竟跟这么多家庭的财富直接有关啊。

真的楼市不行了，不还是很多普通人自认倒霉吗？

反之，如果土拍价格上涨趋势起来，帮助稳住大家手里的房价，那也是好的。

必须看到，未来核心城市的优质房源还有新一波拉升的较大空间。

原本整个土拍市场就已经是“量缩价涨”了，那其中的优质土地，更是如此。

现在的开发商对于优质地块，全部是扎堆抢；对于其它土地，则是爱理不理。也就是说，所谓的“卷”，并不是从商品房市场开始，而是从土拍就开始了。相信目前所有的从业者对于我的这个话，已经非常有认同感的。

土地市场的变化，其实是认定了地方财政目前就是离不开土地收入。

近期地方债务再融资，其实就是认定了有形之手对于全国各地财政现实情况的较大妥协，而不是所谓的“自己的孩子自己抱回家”。

大家不要小瞧这两点，这是最关键的。

中央财政目前压力其实也大，主要是几个方面：

1、财政赤字率死守于3%，是为了确保国债有人要，否则也是不行

2、产业升级、地方转移支付、军工体系等各方面的开销越来越大

3、中美博弈，叠加国内需求下滑，让进出口这个中央财政的关键性收入面临影响

因此，全国各地的日常社会运行开销和各种体制成本，只能靠地方自己去扛。

虽然近期是让步了，鼓励商业银行积极参与化债，但是，这毕竟是“债”，是要还本付息的。

即便今天大家去考察美国地方州一级的财政，其核心资产主要也是土地，基本上也是债务比较大。

对于我们的地方而言，从国际接轨的角度，我们多了一块土地财政收入，全部不要了，这还了得？

需要明白，这才是楼市的重要逻辑：

唱空中国楼市

=

唱空中国地方财政

=

唱空基层运行

=

唱空60万亿金融市场

=

唱空中国经济增长的核心驱动力

既然网上这么多牛气哄哄的唱空楼市的财经声音很高兴近期的楼市表现，那请这些专家告诉我们全国人民，后面中国经济核心动能是什么？内需靠什么？又如何兼顾物价维稳？

是不是真的要我们全国的中产大规模”卧倒“？还是想要我们的年轻人继续迷茫？其心可诛，简直是伙同海外的做空力量。美日现在就是靠做空中资美元债在打击我们的过程中！说轻了，是无知；说重了，就是卖国。

当然，也会有人说，我们好好发展实业就可以。表面看，这个话没有毛病。

可是，发展实业就是发展供给，那没有订单，你好好发展供给，岂不是较重的产能过剩？岂不是”自掘坟墓“？

还是要解决全国居民家庭的“现金流量表问题”，要让全国人民的收入（实业收入和资产收入都算）上涨。

近期，美国国会出了一个报告，大致意思是；美债没人买、美股不能涨都是美国经济的较大风险。

很奇怪，为什么美国的资产上涨是好事情，中国的资产价格上涨就是“吃人”的事情呢？

中房=美股

这是它们各自在自己的经济体内作为“内需之母”的位置，不要打碎了，否则中产、低收入人群怎么办？

熬过当前的“现金流量表问题”，中国楼市内的优质资产还有一波盛夏在后面等着我们！！！

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